Умные люди давным-давно
ЧИТАТЬ ушли на ДЕЛА.ru
Умные люди давным-давно
ОБСУЖДАТЬ ушли на Facebook
 разговоры
 новости красноярска
поиск 

 

 

 
   

обсуждение

тема: 
Новый федеральный закон ( ПРО ДОЛЕВОЕ) - ужоц!
  
   автор:  кат   помещено:  12.02.2007 15:54
     
[вернуться к политике и идеологии]


  
   автор:  кат дата:   12.02.2007 15:54  
   
В новом номере "НОВОСТРОЙКИ КРАСНОЯРСКА" прочитала..Извините, ссылки нету.... ВЫКЛАДЫВАЮ с сокращениями. КОШМАР по-моему.

СУРОВЫЙ И БЫСТРЫЙ ЗАКОН
лишает часть застройщиков участков и перспектив

Под самый Новый год депутаты Государственной думы и члены Совета Федерации преподнесли строительной отрасли сюрприз – приняли закон, поставивший под вопрос будущее многих застройщиков. Теперь до 1 марта строителям необходимо провести колоссальную работу по приведению документов в соответствие с новыми требованиями. Иначе выделенные им земельные участки под застройки вернутся в муниципальную собственность… чтобы быть выставленными на аукцион. Если учесть, что это нововведение практически совпадает по времени с другими революционными изменениями в отрасли, становится понятно – скучной жизнь наших строителей в 2007 году не будет.

Федеральный Закон №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» был принят 18 декабря. На многих застройщиков он произвел эффект грома среди ясного неба. По их словам, в проекте документа, с которым они заранее ознакомились, не было многого из того, что появилось в окончательном варианте.
В новом законе можно выделить два основных блока. Первый касается изменения процедур, связанных с выдачей разрешительной документации на строительство. Второй - существенно изменяет ситуацию с выделением участков под застройку.

Землю – строителям?

Но самой больной темой в начале 2007 года для застройщиков оказался «земельный вопрос». Новый закон изменил нормы Земельного кодекса в части предоставления участков для жилищного строительства.
Тут стоит вспомнить, что за последние два года законодатели уже второй раз кардинально меняют порядок предоставления участков под строительство жилья. Отменяя при этом собственные решения двухгодичной давности.
- Сегодня федеральные законодатели установили жесткие условия по предоставлению земельных участков в аренду для жилищного строительства, - говорит директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой» Антон ГЛУШКОВ. - Теперь участок может быть предоставлен без торгов до 1 марта этого года, только при наличии распоряжения на строительство, которое было принято с 1 января 2004 года до 1 октября 2005-го. Кроме того, для всех строительных площадок обязательным становится наличие кадастровых карт.
Другими словами, закон говорит, что все распоряжения на строительство, выпущенные до 2004 года, с 1 марта прекращают свое действие. А все документы по участкам, не поставленным до этой даты на кадастровый учет, становятся недействительными.
По словам Инны Федотовой, ситуация складывается более чем серьезная:
- В администрации города проведен анализ всех территорий, по которым были приняты решения о предварительном согласовании места размещений жилых объектов. Всего распоряжений администрации о таком согласовании свыше двухсот. Из них на начало года, согласно новому закону, примерно 130 теряли правовые основания.
Другими словами, такие распоряжения о согласовании с 1 марта фактически станут недействительными. А это означает, что значительное число красноярских строителей потеряет права на часть, а то и на все свои участки.
- Мы готовы с каждым застройщиком встречаться лично и оперативно решать те его проблемы с земельными участками, которые можно решить в рамках законодательства, - уверяет Анатолий Григоренко. – Однако по некоторым участкам сделать ничего уже нельзя. Они, согласно новому закону, однозначно потеряны для сегодняшних арендаторов.

Вообще, «благодаря» №232-ФЗ все участки под строительство жилья разделились на несколько категорий. Первая категория – участки, по которым у застройщиков проблем нет.
Вторая - те, где строительство было начато (а иногда и завершено) до окончания процедуры оформления необходимых документов. Таких домов в городе сейчас 26. С первого марта земля под ними станет муниципальной, а они сами - бесхозными. Временно. Потому что через год муниципалитет на законных основаниях примет их на баланс как свою собственность. Будет ли город достраивать эти объекты сам? Вряд ли. Скорее всего, участки вместе со всем, что на них построено, будут выставлять на аукционы. И застройщики, которые начинали это строительство, на общих основаниях смогут их приобрести. Правда, при этом им придется еще раз заплатить и за землю, и за то, что сами же построили.

Следующая категория проблемных строительных площадок - участки, которые были распределены до 2004 года. Зачастую на них уже начаты работы: вырыт котлован, забиты сваи, заложен фундамент или даже возведено несколько этажей. По словам Антона Глушкова, единственным законным способом решения проблемы может стать корректировка границ участка путем объединение его с соседним. При условии, конечно, что тот принадлежит этому же застройщику. Если же ни один из соседних участков застройщику не принадлежит, законных вариантов оставить площадку за собой у строителя нет.
- Существует одно заблуждение, - говорит Антон Глушков. - Большинство застройщиков полагает, что поскольку у них есть распоряжения о продлении распоряжений об отводе участков, выданных до 31 декабря 2003 года, закон их не коснется. Я тоже так сначала полагал. Но оказалось, что распоряжение о продлении не равнозначно распоряжению об отводе земли. Другими словами, все площадки, полученные до 2004 года, скорее всего, будут застройщиками потеряны. Если, конечно, в каждом конкретном случае у них не будет возможности использовать схему с присоединением к другому собственному участку.

По площадкам, которые были выданы с 2004 по октябрь 2005 года, ситуация другая. Зачастую на них лежат обременения. Распространены случаи, когда застройщик расселяет большинство жителей ветхих домов, но 1-2 владельца недвижимости не соглашаются на условия, предлагаемые строителями. Это означает, что поставить такой участок на кадастровый учет невозможно из-за потенциального нарушения прав хозяина оставшегося дома, несмотря на вложенные в площадку значительные силы и средства.
- Вся та работа по сносу ветхого жилья и расселению жителей, которую мы вместе со строителями проводили в 2005 году, вдруг оказалась ненужной, -
с горечью заметил по этому поводу Анатолий Григоренко.
А если эти участки не будут поставлены на кадастровый учет, с 1 марта застройщики потеряют на них права.
Возможно, единственное приемлемое решение в этом случае – внести изменения в распоряжение на строительство, изменив в нем размеры площадки и «отрезав» проблемный кусок. После этого можно получать кадастровую карту обновленного участка, а затем и разрешение на строительство. Безусловно, этот способ возможен только в случае, если обременений на участке немного.

- Союз строителей края так же, как и профессиональные сообщества строителей других регионов страны, готовит обращение в Конституционный суд о признании этой нормы не соответствующей Конституции, - сказал Антон Глушков.
И тут очень важна позиция городской администрации. У нее будет выбор: либо немедленно включать «освободившиеся» участки в план продаж, либо подождать, когда Конституционный суд вынесет свое решение. По информации «Новостроек Красноярска», администрация города, понимая проблемы строителей и риски, которые возникнут в результате возможной отмены проблемной нормы нового закона, не станет торопиться с продажей участков.
Кстати, из-за ФЗ №232 появилась опасность, что все дольщики, владельцы квартир в строящихся и готовых домах на проблемных участках попросту потеряют права на это жилье. Такие перспективы вовсе не радуют городские власти.
   автор:  "Неудавшийся инвестор" дата:   20.02.2007 18:19  
   
Уточнение:

Застройщики однозначно не теряют те участки, которые:
1. Уже переданы под цели строительства (Распоряжение мерии в таком случае называется "О предоставлении такому-то участка под цели строительства", "О предоставлении такому-то участка для строительства объекта такого-то" и т.п.)
2. Связаны со строительством нежилого фонда (офисы, ТРЦ, ТЦ и т.п.)

Застройщики ОДНОЗНАЧНО (и никаких вариантов) теряют те участки, которые:
1. Переданы в рамках распоряжений "предварительно согласовывающих места размещения объекта(ов), а таковые распоряжения датируются сроком ранее 01.03.2004 года.

Застройщики МОГУТ потерять те участки, которые:
1. Переданы в рамках распоряжений "предварительно согласовывающих места размещения объекта(ов)"
2. Вышеуказанные распоряжения выданы в промежуток с 01.03.2004 года до 01.10.2005 года.
3. Участки, где предварительно согласовано место(а) размещения объекта(ов), не будут переданы им распоряжением мерии "О предоставлении для целей строительства..." (см.выше) в срок до 01.03.2007 года.
4. До 01.03.2007 года будут переданы в рамках п. 3, но застройщик не успеет оформить на них кадастровые карты/планы (1,5-2,5 недель).
5. Будут переданы под строительство, кадастровый учет произойдет, но застройщик в срок 6 месяце (фактически до 01.09.2007) не успеет получить разрешение на строительство объекта (а предварительно - согласовать проектную документацию, заключить договор аренды земели, опубликовать проектную декларацию, договор и проектную декларацию зарегистрировать в РеПе).

В случае изъятия участка "взад" городская администрация должна его выставить на торги, но сначала:
1. Получить на участок технические условия на присоединение к тепло- электро- водо- канализац- и прочим сетям.

ПРИМ2: Стоимость технического подключения 1 Гккал теплоэнергии в январе 2007 года стоит около 12,5 млн. руб... В январе 2006 года она стоила коколо 1,7-2,5 млн в зависимости от района города.... Все это естесственно будет раскинуто на каждый м.кв. жилья

2. Изготовить межевое дело земельного участка (осуществить его кадастровый учет и определить его границы, площадь и характеристики)
3. Объявить торги
4. Произвести торги.

ПРИМ: Между изъятием участка и произведением торгов ориентировочно пройдет 4-6 месяцев в "идеале"....

5. Заключить с победителем договор аренды земли для целей строительства объекта или для целей комплексного освоения (фактически - строительства микрорайонов и жилых массивов с д/с, школами, больницами и прочей социалкой)
6. Победитель-застройщик ЗАНОВО начинает писать проектную документацию (или ЗАНОВО согласовывать имеющуюся документацию если ему повезло и он выкупил назад "свой" потерянный участов) ...
   автор:  инвест дата:   12.03.2007 20:26  
   
А можно поинтересоваться, какие 26 новостроек Красноярска являются наиболее проблемными? Я насчитала несколько в Майском, а дальше?
   автор:  НАШ ЧЕЛОВЕК - посмотреть информацию о пользователеBasf дата:   12.03.2007 20:29  
   
ботаническую вспомните..
   автор:  Андрей дата:   12.03.2007 21:19  
   
ИМХО, можно только приветствовать, что с выделением земельных участков под строительство наведут порядок.
   автор:  Влада дата:   13.03.2007 14:38  
   
Подскажите, пож-та, какие участки на Ботанической в связи с 232-ФЗ на сегодняшний день являются проблемными, особенно интересует Ботаническая 25.
Или подскажите где можно найти информацию по проблемным участкам
   автор:  Олеся дата:   13.03.2007 18:06  
   
А Ботаническая -15? Есть у кого то инфо? Мне там предлагают квартиру брать!
  
 
   
[вернуться к политике и идеологии]
 

настройки

по возрастанию
по убыванию
ответов отображать
 
   
ТЕМА ЗАКРЫТА ДЛЯ ДОБАВЛЕНИЯ СООБЩЕНИЙ

   

© 2003 АЮЛ «ОСР» |  © 2007 АРК «БрэндОН» |  Бизнес Красноярска: деловой портал города
   5